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Detailregelungen MRG vs. ABGB

Sadoghi Alice Autor:
Datum: 19.04.2011
Kategorie: Recht

Die Kaution des Mieters (häufig 3 Bruttomonatsmieten, im Vollanwendungsbereich des MRG bis zu 6) dient dem Vermieter als Pfand für künftige Forderungen. Die Kaution ist gewinnbringend anzulegen, die Zinsen sind Teil der Kaution. Der Vermieter hat diese unverzüglich nach Rückstellung des Mietobjekts an den Mieter zurückzustellen, soweit sie nicht aufgrund berechtigter Forderungen des Vermieters zum Teil einbehalten wird. Der Mieter kann gegen die unberechtigte Einbehaltung der Kaution gerichtlich vorgehen.

Untermiete kann vertraglich verboten werden. Der Untermieter leitet sein Recht vom Hautpmieter ab, er steht mit dem Eigentümer in keinem Rechtsverhältnis. Das hat zur Folge, dass der Untermieter bei Beendigung des Vertrages des Hauptmieters mit diesem die Wohnung zu räumen hat.

Aufgrund einer jüngst ergangenen Entscheidung des OGH hat der Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG die Wohnung bei Auszug nicht auszumalen, da die Abnützung durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mieters bereist mit der Mietzinszahlung abgegolten wird.

Bei Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjektes ohne Schuld des Mieters hat dieser einen Zinsminderungsanspruch im Ausmaß der Beeinträchtigung. Die Höhe des einbehaltenen Mietzinses richtet sich nach Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit. Bei einer fehlenden Strom- und Wasserversorgung bspw 80%, bei Schimmelbildung zB 40%, je nach Einzelfall.

Der Umfang des Gebrauchsrechts des Mieters richtet sich nach dem ortsüblichem Gebrauch. Die Hausordnung liefert Orientierung. Lärm darf nur ortsüblich sein. Klavierspielen in einer Mietwohnung ist etwa nur so lange erlaubt, als die ortsübliche Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigt wird (etwa 2 Stunden täglich). Hält sich ein Mieter nicht daran, kann ein anderer sich aufgrund der Erhaltungspflicht des Vermieters an diesen wenden und ggf. eine Mietzinsminderung vornehmen.

Die Schneeräumungspflicht trifft aufgrund der Instandhaltungspflicht des Objekts durch den Vermieter im Anwendungsbereich des ABGB diesen. Er kann sie allerdings vertraglich auf die Mietergemeinschaft überwälzen, muss dann jedoch für das Funktionieren Sorge tragen.

Die Anbringung von Fernsehantennen muss der Vermieter dulden, wenn die Erscheinung des Hauses nicht beeinträchtigt wird und keine Gefahr besteht. Das Anbringen von Satellitenschüsseln an historischen Fassaden ist dagegen unzulässig.

Tierhaltung kann im Vertrag generell untersagt werden. Duldet der Vermieter dies jedoch, hat er konkludent zugestimmt. An sich stellt ein Zuwiderhandeln keinen Kündigungsgrund dar, kann jedoch bei Vernachlässigung des Mietgegenstandes zu einer Kündigung wegen erheblich nachteiligem Gebrauch führen.

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG haben nahe Angehörige (Ehegatte, Lebenspartner, Lebensgefährte, Kinder, Enkel, Wahlkinder und Geschwister) nach dem Tod des Hauptmieters das Recht, das Mietverhältnis zu übernehmen, dh. in dieses einzutreten, wenn sie mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Sie übernehmen dabei den Mietvertrag, ohne dass der Vermieter dem zustimmen muss.