Anlegerwohnungen – wegen Sparpaket sogar noch interessanter

Artikel vom 12.04.2012, veröffentlicht in Kategorie Immobilien-Investments
Auf den ersten Blick enthält das kürzlich von der Österreichischen Regierung beschlossene Sparpaket auch Nachteile für Käufer von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen. Diese neuen steuerlichen Regelungen könnten sich in Zukunft allerdings sogar sehr positiv für Inhaber solcher speziellen Immobilieninvestments auswirken. Der Grund dafür liegt darin, dass sich Vermieter prinzipiell höhere Kosten immer auch abgelten lassen, was tendenziell zu stärker steigenden Mieten führen wird, wovon wiederum Anleger direkt und langfristig profitieren würden.
Zwei Regelungen des Sparpakets betreffen auch Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen:
  1. Besteuerung von Gewinnen bei Verkauf einer Wohnung in Höhe von 25%
    Was hier so dramatisch klingt hat in der Praxis bei weitem nicht so große Auswirkungen. Berechnungen zeigen, dass die Kapitalrendite bei 20jähriger Betrachtung nicht einmal um einen Prozentpunkt verringert wird (in unserer Beispielrechnung sank die Rendite von 8,5% um lediglich 0,75% auf 7,75%). Das liegt daran, dass der steuerliche Aspekt nur einen der vielen Vorteile einer Anlegerwohnung ausmacht und ja auch sämtliche anderen steuerlichen Vorzüge nach wie vor bestehen bleiben.
  2. Vorsteuerabzug bleibt – nur der Durchrechnungszeitraum verlängert sich
    Die Änderungen in diesem Bereich betreffen nur Anleger, die ihre Wohnung früher als geplant verkaufen. Der Vorsteuerabzug  (Rückerstattung der 20%igen Umsatzsteuer) bei Kauf der Wohnung kann nach wie vor in Anspruch genommen werden. Nur der sog. Durchrechnungszeitraum wird von 10  auf 20 Jahre ausgedehnt. Wer also seine Immobilie vor dem 20. Jahr wieder veräußert (was sinnvollerweise nur äußerst selten passiert), der muss aliquot die Vorsteuer zurückzahlen. Auch wenn jemand seine Wohnung bereits nach beispielsweise 15 Jahren wieder verkaufen würde, sind die Auswirkungen auch hier vergleichsweise gering, weil man ja nur mehr ein Viertel der Vorsteuer (fünf Zwanzigstel) zurückzahlen muss. Die neue Regelung beeinflusst dabei die erzielbare Rendite um nur wenige Zehntel-Prozentpunkte.

Resümee:
Die Bestimmungen des Sparpakets haben auf Käufer von Anlegerwohnungen nur äußerst geringe Auswirkungen – ganz im Gegenteil. Wer sein Geld in Sicherheit bringen möchte ist mit einem Investment in diese speziellen Immobilien nach wie vor bestens geschützt. Legt man die Erfahrungen der Vergangenheit auf die zukünftige Entwicklung von Mietwohnungen um, dann darf man mit Recht davon ausgehen, dass Immobilienbesitzer höhere Kosten in Form von Mietpreisanpassungen an die Mieter weiter geben werden, was wiederum Anlegern höhere Erträge bescheren würde. Langfristig gesehen würde das dann dazu führen, dass das jetzt beschlossene Sparpaket zum Vorteil für alle Besitzer von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen wird.

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