Empfehlungen für Kreditnehmer – Teil 2: Gesamtkostenkalkulation

Artikel vom 18.07.2013, veröffentlicht in Kategorie Finanzierungen

Die heutigen Empfehlungen richten sich in erster Linie an Menschen, die in nächster Zeit eine Immobilie erwerben bzw. errichten möchten. Das Thema der “Gesamtkostenkalkulation” ist im Hinblick auf die langfristige Leistbarkeit der Kredit-Finanzierung das wahrscheinlich wichtigste Thema überhaupt. Fehler bei der Errechnung des Kapitalbedarfs können auch durch noch so gute Kreditkonditionen nicht mehr wettgemacht werden und können existenzielle Probleme verursachen.

Planung und Realität
Die Praxis zeigt, dass gerade bei der Errichtung eines Hauses die Kosten in der Planungsphase in mehr als 90% der Fälle geringer bemessen wurden als der tatsächliche Gesamtaufwand am Ende der Bauphase. Bei mehr als der Hälfte der Häuslbauer werden die geplanten Kosten sogar deutlich überschritten! In der Realität findet man dann entweder nicht fertiggestellte Häuser oder wesentlich höhere Kreditrückzahlungsraten als ursprünglich gewollt. Beides sind Umstände, welche die Lebensqualität langfristig drastisch beeinflussen können. Aus diesem Grund sollte diesem Thema besonders große Aufmerksamkeit geschenkt werden!

Nebenkosten für den Erwerb und die Finanzierung
Grundsätzlich gilt, dass hier jeweils die Maximalwerte angenommen werden sollten.
Beim Erwerb einer Liegenschaft sollten insgesamt ca. 10% einkalkuliert werden (Rechtsanwalt bzw. Notar, Steuern, Maklergebühren, etc.).
Für die Finanzierung sollte man mit ca. 5% Nebenkosten vom zu finanzierenden Betrag rechnen.

Reserve unbedingt einkalkulieren
In der Planungsphase eines Hauses spielt hinsichtlich der Kostenkakulation die Psyche eine große Rolle. Selbstverständlich möchte man so günstig wie möglich davon kommen. Doch bei der Ermittlung der voraussichtlichen Gesamtkosten führt dies nur allzu oft zum “Schönreden” einzelnder Positionen. Je öfter man Kostenstellen auf diese Art und Weise manipuliert, desto höher wird die Lücke zur Realität werden. Aus diesem Grund sollten bereits bei den einzelnen Bauabschnitten immer wieder Reserven eingebaut werden.
Die Reserve sollte dann insgesamt mindestens 10% besser aber 20% betragen.

Errechnung der voraussichtlichen Rückzahlungsrate
Bei der Errechnung der Rückzahlungsrate für die erforderliche Kreditfinanzierung ist es nun von großer Bedeutung, dass einerseits der Kapitalbedarf auf Basis des voraussichtlichen Gesamtbaukosten inkl. aller Nebenkosten und Reserven und andererseits der kalkulatorische Zinssatz (empfohlen sind 6,0% – siehe dazu Teil 1 dieser Serie) angesetzt werden. Der Betrag welcher sich daraus ergibt sollte nun monatlich verhältnismäßig leicht leistbar sein. Nur durch diese Vorgehensweise kann man sich vor bösen Überraschungen hinsichtlich der monatlich erforderlichen Kreditrückzahlungen schützen.

Dazu ein Beispiel:
1. Variante (ohne Reserven u. ohne kalkulatorischer Rate)
Baukosten: 275.000,-; Eigenmittel: 75.000,-; Kredit: 200.000,- mit 2,5% Zi u. 25 J. Laufzeit
Kreditrate mtl. : ca. EUR 897,-
2. Variante (mit 20% Reserven u. mit kalkulatorischer Rate)
Baukosten: 330.000,-; Eigenmittel: 75.000,-; Kredit: 255.000,- mit 6,0% Zi u. 25 J. Laufzeit
Kreditrate mtl.: ca. EUR 1.643,-  (Differenz von mtl. EUR 746,-!!!)

 

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