Die Anlegerwohnung – Eine Erfolgsgeschichte / Teil 7 (Ertragsvorschau)

Artikel vom 17.07.2014, veröffentlicht in Kategorie Immobilien-Investments

Für den tatsächlichen Erfolg einer Anlegerwohnung, ist nicht die Planrechnung (vor dem Kauf), sondern letztendlich immer der tatsächliche Ertrag nach dem Erwerb und während der Vermietung der Immobilie ausschlaggebend. Das klingt zwar völlig logisch ist aber in der Entscheidungsphase ein wesentliches Kriterium, weil zu diesem Zeitpunkt eben nur eine voraussichtliche Planrechnung vorliegt. Nun ist es also von größter Bedeutung mit welchen Zahlen in dieser Ertragsvorschau gerechnet wird.

Das Angebot soll möglichst gut aussehen

Selbstverständlich möchte jeder Anbieter von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen seine Immobilie möglichst gut darstellen. Da kann es schon einmal vorkommen, dass die Zahlen in der Planrechnung etwas zu optimistisch angenommen werden. Das Problem dabei ist, dass solche Angaben für den Anleger in den meisten Fällen überhaupt nicht auffallend bzw. ersichtlich sind.

Die wesentlichen Parameter einer Ertragsvorschau

Die Planrechnung für eine Anlegerwohnung sollte prinzipiell so gestaltet sein, dass die angenommenen Werte nach dem Erwerb der Immobilie auch tatsächlich erreicht, im Normalfall aber sogar überschritten werden. Leider kommt dies in der gelebten Praxis eher selten vor. In der Folge sind die wichtigsten Parameter und deren Bedeutung aufgelistet.

  • Voraussichtliche Mieterlöse
    Ist der wichtigste Wert überhaupt, weil es sich um den wesentlichsten Ertragsfaktor handelt. Schon kleine Abweichungen können große Bedeutung haben. Hier ist es besonders wichtig, dass die angenommenen Werte in der Praxis auch tatsächlich erreicht werden. In diesem Zusammenhang wäre es von großem Vorteil, wenn es bereits bestehende Wohnungen gäbe, die zum Vergleich herangezogen werden könnten.
  • Angenommene Verzinsung der Fremdfinanzierung
    Für den Kreditzinssatz sollte ein Mittelwert der letzten Jahre angenommen (z.B. 4,0%) und nicht mit dem aktuellen Zinssatz hochgerechnet werden. Gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase ist dies sehr wichtig, denn irgendwann werden auch die Zinsen wieder steigen.
  • Voraussichtliche Inflationsrate (zur Miet- und Wertanpassung)
    Aufgrund der Tatsache, dass Mieten regelmäßig an die inflationsbedingte Geldentwertung angepasst werden (Indexanpassung), ist auch die Angabe der voraussichtlichen Inflationsrate in der Planrechnung erforderlich. Auch hier sollte ein eher niedriger Wert angenommen werden. Durch die langfristige Hochrechnung können sich auch kleine Differenzen stark auswirken.
  • Angenommene Wertsteigerung der Immobilie
    Immer wieder kommt es auch vor, dass für die angebotene Wohnung eine Wertsteigerung (zusätzlich zum inflationsbedingten Ausgleich) angegeben wird. Diesbezüglich ist es empfehlenswert solche Angaben grundsätzlich gänzlich außer Acht zu lassen.

FAZIT

Aufgrund der vielen verschiedenen Parameter und der oftmals sehr unterschiedlichen Zahlenangaben ist der objektive Vergleich von Angeboten für einen Laien praktisch unmöglich. Aus diesem Grund ist es äußerst empfehlenswert die Unterstützung eines unabhängigen Experten bei der Auswahl der bestmöglichen Immobilie bzw. des geeigneten Anbieters in Anspruch zu nehmen.

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